MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER. BREVE APROXIMACIÓN AL NUEVO DECRETO LEY DICTADO EL 1 MARZO 2019
Recientemente ha sido dictado el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo. Como es frecuente y por desgracia en nuestro país todo se legisla, como si no quiere la cosa, a golpe de Decreto Ley.
Pues bien, también en esta ocasión el legislador nos ha dictado unas medidas urgentes en materia de vivienda de alquiler y como si nada nos encontramos con una importantísima reforma a nuestras principales leyes.
Casi nada. Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU en 15 Artículos; la Ley de Propiedad Horizontal, LPH en 2 Artículos; la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC en otros 5 Artículos; la Ley de Haciendas Locales en otros 4 Artículos; la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados , ITP-AJD en 1 Artículo y nos implanta otras nuevas medidas para ofertar los alquileres de las viviendas, un nuevo sistema de índices de referencia de los precios de los alquileres, etc., por medio de 3 Disposiciones Adicionales; 2 Disposiciones Transitorias y 3 Disposiciones Finales.
La Jefatura del Estado, ha considerado imprescindible dictar este Decreto Ley, de modo urgente, con rango de Ley, entre otros extremos, principalmente, basándose en los motivos de sobra conocidos por todos, tales como
a) La grave situación de vulnerabilidad económica y social de muchas familias y hogares que deben afrontar las rentas de su vivienda habitual, y el incremento del precio de los alquileres de viviendas en los últimos tres años.
b) El desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda en incremento de ciertas localidades turísticas.
c) La escasez de parque de vivienda social existente.
d) El gran número de desahucios vinculados a los alquileres de vivienda tras varios años de profunda crisis económica.
e) El deseo de responder a las deficiencias en materia de accesibilidad que experimentan a diario personas con discapacidad, movilidad reducida, consecuencia del irreversible envejecimiento de la población.
No perdamos el ojo a este Decreto Ley pues modifica sustancialmente todas las Leyes anteriormente mencionadas.
Simplemente anticipar con estas breves reflexiones, básicamente, entre otros cambios destaco los siguientes:
MODIFICACION LAU Ley 29/1994 de 24 de Noviembre
1.- Respeta la libertad de pactos, dejando a las partes disponer lo propio de sus contratos de arrendamiento, pero exceptúa los arrendamientos de vivienda con superficie > a 300 m2 o renta inicial en cómputo anual > a 5,5 S.M.I.
2.- Nueva redacción de la cesión temporal de uso de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
3.- No pérdida de la condición de arrendamiento de vivienda aunque el arrendatario no tenga en ella su vivienda permanente.
4.- Vuelta al sistema anterior de la duración del arrendamiento si fuera < a 5 años de duración ( p. físicas) o 7 años (p. jurídicas), con prórroga a otros 5 años/7 años más (antes era 3) salvo arrendatario manifieste 30 días antes a fecha fin contrato o prórrogas su voluntad de no renovar.
Matizaciones sobre duración. Matizaciones sobre comunicación del arrendador al arrendatario especificando causas de necesidad.
5.- Nuevos plazos de prórroga del contrato. 4 meses previo vencimiento del contrato o prórroga tras 5/7 4 meses (p. jurídica) de antelación y 2 meses (p. física) con prórroga obligatoria anual, con máx. 3 años.
6.- Contempla causas de resolución para el arrendador en los 5/7 primeros años de duración y ejercicio derecho opción compra, siempre arrendatario tiene derecho a continuar 5/7.
Extinción del derecho de uso, al término del derecho del arrendador.
Duración 5 años mínimo si conciertas con una persona de buena fe o finca inscrita R.P.
7.- Subrogación en casos de enajenación si 5/7 aunque concurran requisitos 34 LH.
Para casos duración > a 5/7 subrogación totalidad duración pactada salvo concurran requisitos 34 LH.
8.- Cabe pactar no derecho de subrogación en caso fallecimiento arrendatario, para arrendamientos de duración inicial > 5/7
9.- Actualización renta sólo si pactado.
Incremento renta nunca > aplicación IPC.
10.- Realización arrendador obras de mejora transcurridos 5/7 derecho a elevar la renta anual.
11.- Posibilidad de pactar los Gastos Generales, Servicios, Tributos, Cargas y Responsabilidades a cargo del arrendatario.
Gastos de Gestión Inmobiliaria y del contrato a cargo del arrendador si p.jurídica.
12.- Durante primeros 5/7 años vigencia del contrato el importe de Gastos, Servicios, Cargas y Responsabilidades, solo cabe incrementar con acuerdo de las partes.
13.- Niega los derechos de tanteo y/o retracto cuando vivienda transmitida conjuntamente con otras viviendas o locales del mismo arrendador. De haber una única vivienda en el inmueble, el arrendatario si tendrá tales derechos.
14.- Mantiene obligación de 1 fianza/mes para vivienda y 2 para locales de negocio (uso distinto de vivienda).
15.- Respecto al depósito-fianza se mantiene la obligatoriedad pudiendo establecer las distintas CCAA, el sistema de efectuarlo.
MODIFICACION LPH Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
1.- Creación de una dotación de fondo de reserva para las comunidades de propietarios entre otros extremos para provisionar futuras realizaciones de obras de accesibilidad por probables discapacidades…etc.
2.- En relación con dicha dotación, no < a 10% último presupuesto ordinario, no eliminando el carácter obligatorio de estas obras incluso por asunción de quienes lo hayan requerido.
3.- Nuevos quorum para los casos de arrendamientos urbanos turísticos al objeto de incrementar cuotas especiales o gastos de participación en elementos comunes. Si bien no más del 20%.
MODIFICACION LEC Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil
1.- Novedad para tramitación también por el Procedimiento Ordinario las demandas que versen sobre cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos o rústicos salvo reclamaciones de rentas o cantidades asimiladas, al añadirse “o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, siendo en tal caso el procedimiento que corresponda.
2.- Modificación a la tramitación de los desahucios por falta de pago de rentas o cantidades debidas. Mantiene en términos generales lo previsto anteriormente, pero incorpora novedades, siendo el proceso más garantista con el arrendatario.
3.- Introduce la nueva regulación de preceptivas comunicaciones con los Servicios Sociales, con suspensión temporal de los autos por razones de vulnerabilidad social y/o económica.
4.- No aplicabilidad del plazo de espera legal en ejecución de resoluciones de condena, rigiéndose según cada caso.
5.- Auto despacho de ejecución mandará requerir de pago a deudor; a hipotecante no deudor o a tercer poseedor (en su caso).
MODIFICACION Ley Reguladora de las Haciendas Locales Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo
1.- Capacidad de repercusión de la Admón. de la cuota líquida de los impuestos devengados sobre los que hagan uso mediante contraprestación, aunque no reúnan condición de sujetos pasivos.
Posibilidad de los Aytos. de establecer los tipos según los usos.
2.-De igual modo incluso exigir recargos de hasta un 50% a inmuebles de uso residencial desocupados (no ocupados con carácter permanente)
3.-También establecer por medio de una ordenanza fiscal una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI de inmuebles de uso residencial destinados a alquiler con renta limitada.
MODIFICACION Ley ITP-AJD del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre.
1.- Continúa mencionando una serie de medidas que pondrá en marcha el Ministerio de Fomento para dinamizar la oferta de viviendas en alquiler, así como la movilización de suelo público para promoción de vivienda; la modulación de instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda para promover mecanismos y atender las necesidades de un alquiler social y asequible; reorientar el Plan Estatal de Vivienda; acuerdos con las Administraciones Sectoriales competentes.
2.– Compromiso de hacer en el plazo de 2 meses un Informe a la Comisión Delegada del Gobierno para asuntos económicos con detalle, incluso con el compromiso, desde este momento, y todos los meses de Diciembre, de presentar un Informe con los progresos habidos.
CREACIÓN DEL MENCIONADO SISTEMA DE ÍNDICES DE REFERENCIA DEL PRECIO DE ALQUILER DE LAS VIVIENDAS
1.- Así expresamente se compromete la Administración General del Estado, a través del presente Real Decreto Ley, estableciendo un nuevo sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler de vivienda, en concreto elaborándolo en el plazo de 8 meses y mediante la publicación de los mismos en el BOE.
A tal fin, se basará en los datos procedentes informativos obtenidos de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria; del Catastro Inmobiliario; del Registro de la Propiedad y de los Registros Administrativos de Depósitos de las Fianzas y en cualesquiera otras fuentes de información que sean representativas.
2.- Se respeta la definición que de manera específica y adaptada a su territorio que puedan publicar las distintas CCAA.
CONVENIOS EN MATERIA DE INFRAESTRUCTURAS. RÉGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE ESTE REAL DECRETO LEY. PLAZO DE ADAPTACIÓN PARA LA CUANTIA DEL FONDO DE RESERVA. TITULOS COMPETENCIALES. DESARROLLO REGLAMENTARIO Y ENTRADA EN VIGOR.
Dedica las últimas Disposiciones Finales a matizar unas breves regulaciones sobre las materias anteriormente referidas, entre las que se destacan, el mantenimiento para los Contratos y Arrendamientos Urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta normativa, manifestando que se seguirán rigiendo por le régimen jurídico que anteriormente les era de aplicación, sin perjuicio de la adaptación de los contratos si lo desean las partes.
Respecto al fondo de reserva ya previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concede un plazo de 3 años a las CP para su adaptación económica y respecto a los títulos competenciales justifica el legislador la reforma amparándose en el Artículo 149 CE y muy especialmente en sus apartados 1.6ª; 1.8ª: 1.13ª; 1.14ª y 1.18ª, pudiendo dictar el Gobierno el correspondiente Reglamento para su desarrollo e indicando que el presente Real Decreto Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE, es decir, ya estamos en ello desde el día 6 de Marzo de 2019.
